Sparen bei der Grundstückgewinnsteuer

Prüfung Reduktion Grundstückgewinnsteuer bei langjährigem Liegenschaftsbesitz.

aus Standpunkt 01/2014

Wird eine Liegenschaft im Kanton Basel-Landschaft mit Gewinn an einen neuen Eigentümer übertragen, hat der Verkäufer der Liegenschaft die Grundstückgewinnsteuer zu entrichten. Der Steuer unterliegt der realisierte Gewinn, soweit er höher ist als die Anlagekosten.
Der Verkaufserlös zum Zeitpunkt der Handänderung ist in der Regel klar definierbar; etwas aufwändiger ist dagegen die Ermittlung der Anlagekosten. Dies trifft vor allem dann zu, wenn das Grundstück vor längerer Zeit erworben wurde.

Sonderregelung nach 20 Jahren

Im Kanton Basel-Landschaft gilt ab einer Besitzdauer von mehr als 20 Jahren eine Sonderregelung, welche für den Verkäufer in Bezug auf die Steuerlast von Vorteil sein kann. Grundstückgewinne werden durch die Kantone und teilweise auch durch die Gemeinden besteuert. Und zwar dort, wo die Liegenschaft steht. Die Grundstückgewinnsteuer kennt zwei Systeme, das dualistische und das monistische System.
Im Kanton Basel-Landschaft gilt das monistische System: Neben den Gewinnen aus der Veräusserung von Privatvermögen unterliegen auch die Gewinne aus der Veräusserung von Geschäftsvermögen der Grundstückgewinnsteuer.
Allerdings ist bei Geschäftsliegenschaften zwischen dem eigentlichen Wertzuwachsgewinn und den wiedereingebrachten Abschreibungen zu unterscheiden. Letztere werden von der Grundstückgewinnsteuer nicht erfasst und unterliegen somit der Einkommens- beziehungsweise der Gewinnsteuer.

Verkaufserlös minus Anlagekosten

Der Grundstückgewinn wird aus der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den sogenannten Anlagekosten berechnet. Als Verkaufserlös gilt der vertraglich vereinbarte Kaufpreis zuzüglich aller weiteren Leistungen, welche der Verkäufer aus dem Verkauf des Grundstückes erzielt.
Die Anlagekosten setzen sich aus zwei Komponenten zusammen: Aus dem ehemaligen Kaufpreis, welcher im Grundbuch eingetragen ist, und aus den seither vorgenommenen wertvermehrenden Aufwendungen. Sämtliche Anlagekosten sind vom Steuerpflichtigen nachzuweisen: Grundeigentümer sollten deshalb sämtliche relevanten Unterlagen aufbewahren.
Liegt der Erwerb einige Jahre (im Kanton Basel-Landschaft länger als 20 Jahre) zurück, kann der Steuerpflichtige anstelle der Anlagekosten die Anwendung eines Ersatzwertes verlangen.

Ersatzwert statt Anlagekosten

Dazu wird im Baselbiet der Verkehrswert vor 20 Jahren herangezogen. Dieser wird bei Gebäuden ausgehend von der festgesetzten Versicherungssumme gemäss Gebäudeversicherung unter Berücksichtigung eines Altersabzugs ermittelt. Der Verkehrswert vor 20 Jahren fällt in der Regel höher aus als die tatsächlichen Anlagekosten. Dies wirkt sich positiv auf die Steuerbelastung aus.

Fazit

Wird eine Liegenschaft nach langjähriger Besitzdauer verkauft, lohnt sich die Abklärung des entsprechenden Verkehrswerts. Dieser wird auf Anfrage von der Steuerverwaltung ermittelt. Möglicherweise werden sich die Steuerfolgen als weit moderater erweisen als befürchtet.

Autor

Gilbert Hammel
VR, Mitglied der Geschäftsleitung, Partner
dipl. Treuhandexperte
dipl. Bankfachexperte
zugelassener Revisionsexperte
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