Halten von Liegenschaften

Privatbesitz oder Aktiengesellschaft?

aus TRETOR Newsletter Ausgabe Mai 1/2013

Nach Einführung der Unternehmenssteuerreform II werden Gewinnausschüttungen von qualifizierten Beteiligungen auf Ebene Aktionär privilegiert besteuert, um der wirtschaftlichen Doppelsteuerbelastung entgegenzuwirken. Damit wurde auch für Liegenschaftsbesitzer eine neue Ausgangslage geschaffen. Infolge dessen wird vermehrt die Frage zur Diskussion gebracht, ob es seither lohnender wäre, Liegenschaften indirekt über eine Kapitalgesellschaft zu halten.
Bei den Überlegungen spielen die Nutzung der Liegenschaft bzw. der Erwerbszweck eine wichtige Rolle, um die aus steuerlicher Sicht optimale Halteform eruieren zu können.

Privat- oder Geschäftsvermögen

Wird die Liegenschaft vom Eigentümer selbst bewohnt, so ist das Halten der Liegenschaft im Privatvermögen weiterhin die einfachste und steuergünstigste Variante. Die Nettoerlöse werden nicht mit der wirtschaftlichen Doppelbesteuerung belastet und bei einem Verkauf der Liegenschaft fällt lediglich die kantonale Grundstückgewinnsteuer an. Zudem kann für den Unterhalt immer mindestens ein pauschaler Abzug geltend gemacht werden.
Wird eine Liegenschaft, welche im Privatvermögen gehalten wird, auch für geschäftliche Zwecke genutzt (Einzelunternehmung), liegt eine sogenannte gemischte Verwendung vor. Bei überwiegend geschäftlicher Nutzung wird die Liegenschaft dem Geschäftsvermögen zugeordnet. Es

Im Rahmen einer Nachfolge- planung ist frühzeitig zu klären, ob der Verkauf der Unternehmung zusammen mit der Betriebsliegenschaft an einen potenziellen Nachfolger möglich ist.

besteht in solchen Fällen kein Wahlrecht. Der wesentliche Unterschied bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen liegt darin, dass Abschreibungen möglich sind, jedoch auf einem Gewinn die AHV-Beiträge anfallen. Auf einem potenziellen Verkaufsgewinn fällt zudem die direkte Bundessteuer an; dies kann zusammen mit den AHVBeiträgen einer Mehrbelastung von bis zu 20 % entsprechen.

Betriebsliegenschaft einer Aktiengesellschaft

Die Betriebsliegenschaft einer Unternehmung in Form einer juristischen Person wird sinngemäss von der Gesellschaft selbst gehalten. Die Nettoerlöse fliessen in die Erfolgsrechnung der Unternehmung ein. Durch mögliche Abschreibungen und die Bildung von Rückstellungen kann eine optimale Steuerplanung unter Berücksichtigung des betrieblichen Ergebnisses der Unternehmung erfolgen. Im Rahmen einer Nachfolgeplanung ist frühzeitig zu klären, ob der Verkauf der Unternehmung zusammen mit der Betriebsliegenschaft an einen potenziellen Nachfolger möglich ist. Ansonsten müsste hier die frühzeitige Überführung in das Privatvermögen oder in eine neu zu gründende Immobiliengesellschaft in Betracht gezogen werden.

Kapitalanlageliegenschaft

Ist der Liegenschaftserwerb Teil einer Anlagestrategie, so kann die Halteform der sogenannten Immobiliengesellschaft steuerlich zu Vorteilen führen. Neben den effektiven Unterhaltskosten verringern zusätzliche Aufwendungen wie Verwaltungskosten und Steuern den steuerbaren Erlös. Abschreibungen und die Bildung von Rückstellungen ermöglichen auch hier eine optimale Steuerplanung. Ausgewiesene Gewinne können vorerst in der Gesellschaft belassen und erst zu einem späteren Zeitpunkt oder gestaffelt ausgeschüttet werden. Diese Dividenden unterliegen auf privater Ebene einer privilegierten Besteuerung.

Abschreibungen und die Bildung von Rückstellungen ermöglichen auch hier eine optimale Steuerplanung.

Hier ist vor allem die beabsichtigte Anlagestrategie von grosser Bedeutung. Zu unterscheiden ist, ob Immobilien zum Halten und somit als reine Kapitalanlageliegenschaften erworben werden oder ob ein weiterer Ausbau des Portefeuilles und der Handel mit Immobilien geplant werden; siehe dazu auch die untenstehenden Erläuterungen zum gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel.
Nachfolgend werden die wichtigsten Unterschiedsmerkmale für das Halten einer Liegenschaft im Privatvermögen oder aber in einer Aktiengesellschaft in übersichtlicher, tabellarischer Form aufgezeigt.
Ausgangslage ist der Erwerb einer Kapitalanlageliegenschaft, deshalb wurde eine weitere Unterscheidung zwischen Privat- und Geschäftsvermögen nicht vorgenommen. Auch weitere Steuern und Abgaben wie beispielsweise die Vermögenssteuer, die Mehrwertsteuer oder die Handänderungssteuer wurden vernachlässigt, da dies den Vergleich unübersichtlich machen würde. Grundsätzlich muss zwischen der laufenden Besteuerung einerseits sowie der Steuerfolgen bei einem allfälligen Verkauf unterschieden werden.

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Qualifikation als gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel

Kommt das Halten und Verwalten von Liegenschaften im Privatvermögen einer selbständigen Erwerbstätigkeit gleich, so liegt aus steuerlicher Betrachtungsweise ein gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel vor. Die Indizien hierfür sind beispielsweise: Häufige Transaktionen, kurze Haltedauer, Branchenkenntnisse oder markante Fremdfinanzierung. Die Umqualifizierung hat auf privater Ebene weitere Steuerbzw. Abgabefolgen (Sozialversicherungen); in solchen Situationen ist die Gründung einer sogenannten Immobiliengesellschaft eingehend zu prüfen.

Unterhaltskosten

Für Liegenschaften im Privatvermögen kann unabhängig von den effektiv angefallenen Kosten immer ein prozentualer Pauschalabzug der Mietzinseinnahmen gemacht werden. Eine Aktiengesellschaft kann nur die effektiven Kosten für Unterhalt und Reparaturen der Erfolgsrechnung belasten, demgegenüber kann eine Liegenschaft abgeschrieben werden und es können für bevorstehende Grossrenovationen Rückstellungen gebildet werden.

Abschreibungen

Es sind die Abschreibungssätze gemäss Merkblatt der Eidg. Steuerverwaltung ESTV einzuhalten, diese liegen bei einer Immobiliengesellschaft für Wohnliegenschaften bei jährlich 1.5% des Buchwertes. Die Abschreibungen verringern den steuerbaren Gewinn der Unternehmung. Es ist jedoch zu beachten, dass bei einem späteren Verkauf der Liegenschaft zu einem Preis, welcher über dem Buchwert liegt, die sogenannten wieder eingebrachten Abschreibungen vollumfänglich der Gewinnsteuer unterliegen.

Rückstellungen

Einmal gebildete Rückstellungen müssen innert nützlicher Frist realisiert und auf Verlangen der Steuerverwaltung begründet und belegt werden. Werden mit dem Ziel der Steueroptimierung zu hohe Rückstellungen gebildet, findet auch hier lediglich ein Aufschub der Steuerlast statt, welche spätestens beim Verkauf der Liegenschaft anfällt.

Verlustvorträge

Befindet sich die Liegenschaft im Privatbesitz, so müssen insbesondere grössere Umbauten gut geplant werden. Der Abzug für

Befindet sich die Liegenschaft im Privatbesitz, so müssen insbesondere grössere Umbauten gut geplant werden.

die effektiven Unterhaltskosten wird mit dem übrigen Einkommen verrechnet, sollte aber auf mehrere Jahre verteilt werden, da «Einkommensverluste» nicht vorgetragen werden können.

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Verkaufsgewinn

Der Kanton Basel-Landschaft veranlagt Grundstückgewinne nach dem so genannten monistischen System, wobei bei einem Verkauf der Liegenschaft unabhängig von deren Halteform die kantonale Grundstückgewinnsteuer anfällt. Die Grundstückgewinnsteuer erfasst den

Gewinne aus Liegenschaftsverkäufen im Privatvermögen sind bei der direkten Bundessteuer steuerfrei.

Wertzuwachs der Liegenschaft (Differenz zwischen Anschaffungswert und Verkaufspreis). Gewinne aus Liegenschaftsverkäufen im Privatvermögen sind bei der direkten Bundessteuer steuerfrei.
Bei der Aktiengesellschaft unterliegen auf Stufe Bund einerseits der Wertzuwachs und andererseits die wieder eingebrachten Abschreibungen der Gewinnsteuer. Der Kanton besteuert auch bei juristischen Personen den Wertzuwachs mit der Grundstückgewinnsteuer und nur die wieder eingebrachten Abschreibungen mit der Gewinnsteuer.
Die bis dahin dargelegten Unterscheidungsmerkmale beziehen sich auf die steuerlich relevanten Rahmenbedingungen; nun ist eine weitere Gegenüberstellung der beiden Varianten in Form einer Geldflussrechnung für den Liegenschaftsbesitzer (Privatvermögen) oder für den Aktionär (Aktiengesellschaft) notwendig, um herauszufinden, ob nach Einführung der Unternehmenssteuerreform II das Halten einer Liegenschaft in einer Aktiengesellschaft «unter dem Strich» attraktiver ist.
Ausgangslage ist der Erwerb einer Liegenschaft in Liestal zu einem Verkehrswert von CHF 2’000’000. Die Liegenschaft soll fremd vermietet werden und nimmt somit die Form einer reinen Kapitalanlageliegenschaft an. Der potenzielle Käufer, verheiratet mit Wohnort in Liestal, stellt sich nun die Frage, ob er die Liegenschaft privat erwerben soll oder ob der Erwerb über eine Aktiengesellschaft steuerlich von Vorteil wäre. Der potenzielle Käufer versteuert bereits ein Basiseinkommen von CHF 120’000 und rechnet mit zukünftigen Mietzinseinnahmen von CHF 130’000.
Das nachstehende Berechnungsbeispiel zeigt in einem ersten Schritt die Steuerbelastung auf, darauf aufbauend wird der nach allen Ausgaben verfügbare Betrag berechnet.
Das gewählte Beispiel zeigt, dass bei der Variante «Privatvermögen» mehr Geld für den Liegenschaftsbesitzer übrig bleibt. Das Ergebnis dürfte unter Berücksichtigung der Vermögenssteuerbelastung beim Liegenschaftsbesitzer bzw. beim Aktionär noch deutlicher ausfallen; denn der Katasterwert der Liegenschaft im Privatvermögen wäre mit grosser Wahrscheinlichkeit tiefer als der steuerbare Wert der im Privatvermögen gehaltenen Aktien der Immobiliengesellschaft. Bei der Aktiengesellschaft gilt zudem zu berücksichtigen, dass die Steuereinsparung durch die Vornahme von Abschreibungen und der damit verbundenen Gewinnreduktion wieder rückgängig gemacht wird, wenn bei einem Verkauf der Liegenschaft ein Preis erzielt werden kann, welcher über dem Buchwert liegt.
Auch wenn anstelle der Liegenschaft eine Immobiliengesellschaft als Ganzes ver- äussert wird, kommt nicht der vermeintliche Vorteil eines steuerfreien Kapitalgewinns beim Aktionär zum tragen. Denn werden bei einer Immobiliengesellschaft die Mehrheit der Beteiligungsrechte verkauft, kommt dies aus steuerlicher Sicht einer «wirtschaftlichen Handänderung» gleich. Die Veräusserung der Aktiengesellschaft wird wirtschaftlich wie die Veräusserung der einzelnen Liegenschaft betrachtet, wodurch gleichwohl Grundstückgewinnund Handänderungssteuern anfallen.
Zum Schluss ist darauf hinzuweisen, dass das Ergebnis einer solchen Berechnung stark von der Einkommens- sowie Vermögenssituation des Liegenschaftsbesitzers bzw. des Aktionärs abhängig ist. Die steuerliche Belastung ist zudem abhängig vom Standort der Liegenschaft wie auch vom Wohnkanton des Eigentümers. Da Liegenschaften an ihrem Standort steuerbar sind, treten grosse Belastungsunterschiede aufgrund der unterschiedlichen kantonalen Steuertarife und -systeme auf. Die unterschiedlichen steuerlichen Konsequenzen bei der Überführung, beim Neuerwerb, beim Halten sowie beim Verkauf von Liegenschaften sind in jedem Fall bei einer individuellen Analyse zu ermitteln. Jedoch sind bei einem solchen Entscheid nicht nur steuerliche Aspekte zu berücksichtigen. Auch betriebswirtschaftliche und erbrechtliche Gründe können für oder gegen eine Immobiliengesellschaft sprechen. Vom Grundsatz her dürfte das private Halten von Liegenschaften aber zu bevorzugen sein. Wir beraten Sie gerne.

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Autor

Martin Dettwiler
Mitglied der Geschäftsleitung, Partner
dipl. Steuerexperte
dipl. Betriebsökonom FH
zugelassener Revisionsexperte
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